Este paquete de herramientas le cuenta sobre tres maneras comunes de comprar una vivienda en Michigan sin una hipoteca, y los riesgos asociados con estas compras. Para obtener información general, lea los Artículos. Si tiene una pregunta específica, lea las Preguntas comunes. Los enlaces en Cortes y Agencias le darán información sobre la corte que tramitará su caso.
Encontrará enlaces a las oficinas de ayuda legal y los servicios de referencia de abogados en Encuentre un abogado. Si hay un Centro de autoayuda en su área, puede obtener más ayuda allí. Si necesita algo más que ayuda legal, busque en Servicios comunitarios. Si necesita una exención de cuotas o un intérprete, o si usted tiene una discapacidad o quiere obtener más información sobre ir a la corte, visite Ir a la corte.
Preguntas comunes
Las personas pueden comprar una vivienda de un vendedor privado con un contrato de compraventa con reserva de dominio, un arrendamiento con opción de compra o un acuerdo de alquiler con derecho a compra. Sin embargo, todos estos contratos suelen ofrecer menos protecciones que una hipoteca. Para obtener más información sobre estos tipos de contratos, lea Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio y Arrendamientos con opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra.
Un contrato de compraventa con reserva de dominio es un contrato entre un comprador y un vendedor privado para un bien real que contiene una vivienda. Con un contrato de compraventa con reserva de dominio, el comprador no recibe el dominio completo del bien real. El comprador es un dueño, pero solo reciben el “dominio fiduciario” del bien real. El dominio fiduciario es el derecho a obtener el dominio completo de un bien real. Es distinto que el título de dominio legal, que lo hace el verdadero propietario del bien real. El comprador no recibirá el título de dominio legal hasta que se pague el precio total de la compra.
Los arrendamientos con la opción de compra y los contratos de alquiler con derecho a compra son parecidos, pero hay algunas diferencias importantes entre los dos. Un arrendamiento con la opción de compra es un contrato con dos partes. Primero, es un contrato de alquiler residencial. Segundo, el inquilino compra una “opción” para comprar la vivienda, según los términos del acuerdo. En general, esta compra no es reembolsable. Normalmente, el acuerdo de opción de compra dirá lo siguiente:
- El precio de la vivienda
- El tiempo que tiene el inquilino para usar (“ejercer”) la opción
- Otros requisitos que el inquilino tiene que cumplir antes de poder ejercer la opción de compra
En un acuerdo de alquiler con derecho a compra, un inquilino paga una cuota mensual. La mayoría de la cuota es el alquiler, y el resto se aplica a la compra de la vivienda.
Otra diferencia entre todos estos contratos es que con un contrato de compraventa con reserva de dominio, el vendedor puede cancelar el contrato o presentar un caso de ejecución judicial si el comprador viola (no cumple con) el contrato. Con las otras opciones de contrato, el propietario-vendedor simplemente puede usar el proceso de desalojo para recuperar la vivienda.
Si compra su vivienda a través de un contrato de compraventa con reserva de dominio, un arrendamiento con la opción de compra o un contrato de alquiler con derecho a compra, hay varios riesgos a los que debe estar atento. Muchas viviendas que se venden con estos tipos de contratos tienen muchos problemas que requieren reparación. Frecuentemente, estos contratos dicen que el comprador es responsable por hacer todas las reparaciones en la vivienda durante el contrato. Es lo opuesto a una relación normal de propietario e inquilino en la cual el propietario tiene que hacer todas las reparaciones.
A veces, el vendedor no tiene un título en buenas condiciones o no tiene ningún título para la vivienda. Esto significa que podría haber derechos de retención sobre la vivienda u otras cosas que limiten los derechos de un comprador de la vivienda.
Estos contratos también pueden tener acuerdos de subordinación. Estos acuerdos le permiten al vendedor darles a otras personas interés en la vivienda superior al interés del comprador.
El mayor riesgo puede surgir cuando un comprador viola (no sigue) el contrato. Las violaciones más comunes son los problemas de pago por parte del comprador. Si el comprador no hace un pago o no puede hacer el pago mensual completo, en general estos contratos le dan al vendedor mucho más poder que el comprador. Por ejemplo, un contrato de compraventa con reserva de dominio podría tener una cláusula de vencimiento anticipado, que le permite al vendedor exigir que el comprador pague todos los montos atrasados y el saldo completo del contrato, y si no el comprador podría perder la vivienda. En arrendamientos con la opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra, si el comprador no hace un pago, el vendedor puede usar el proceso de desalojo normal. Esto significa que el comprador podría tener solo 10 días para pagar el monto adeudado si no quiere perder la vivienda.
Para obtener más información sobre los riesgos, lea Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio y Arrendamientos con opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra.