Arrendamientos con opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra

Los arrendamientos con opción de compra y los contratos de alquiler con derecho a compra son maneras de comprar una vivienda sin una hipoteca. Los contratos de compraventa con reserva de dominio son otra manera de comprar una vivienda sin tener una hipoteca. Para obtener más información sobre este tema, lea Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio.

Aunque le puede gustar la idea de no tener una hipoteca, estos contratos en general le ofrecen menos protecciones que una hipoteca. Estos contratos en general son empleados por vendedores privados, no un banco u otra institución financiera. Cada contrato debería indicar lo que se suponen que hacer el inquilino-comprador y el propietario-vendedor. También dirá qué pasará si una parte viola (no cumple con) el contrato. Estos contratos en general ofrecen menos protecciones para los compradores que las hipotecas.

Diferencias entre los arrendamientos con opción de compra y los contratos de alquiler con derecho a compra

Los arrendamientos con la opción de compra y los contratos de alquiler con derecho a compra son similares, pero hay algunas diferencias importantes entre los dos. Un arrendamiento con la opción de compra es un contrato con dos partes. Primero, es un contrato de alquiler residencial. Segundo, el inquilino compra una “opción” para comprar la vivienda, según los términos del acuerdo. En general, esta compra no es reembolsable. Normalmente, el acuerdo de opción de compra dirá lo siguiente:

• El precio de la vivienda
• El tiempo que tiene el inquilino para usar (“ejercer”) la opción
• Otros requisitos que el inquilino tiene que cumplir antes de poder ejercer la opción de compra

En un acuerdo de alquiler con derecho a compra, un inquilino paga una cuota mensual. La mayoría de la cuota es el alquiler; el resto se aplica a la compra de la vivienda.

Riesgos a tener en cuenta antes de firmar estos tipos de contratos

Un gran riesgo para los inquilinos-compradores es que si violan cualquier parte del contrato de alquiler, el propietario-vendedor podría tratar de presentar un caso de desalojo normal. Para un desalojo por falta de pago de alquiler, solo tiene un periodo de rescate de 10 días, y para un desalojo por cancelación del contrato de alquiler, no hay ningún periodo de rescate.

A menudo, la opción de compra solo está disponible después de alquilar la vivienda por un plazo específico; en general de varios años. Además, la opción se puede renunciar (cancelar) si el inquilino no cumple con los requisitos del contrato. Un ejemplo común es no pagar el alquiler a tiempo.

Otro problema importante es que las viviendas que se venden a través de estos contratos a menudo tienen problemas significativos que requieren reparación. Frecuentemente, estos contratos dicen que el inquilino-comprador es responsable por hacer todas las reparaciones en la vivienda durante el contrato. Es lo opuesto a una relación normal de propietario e inquilino en la cual el propietario tiene que hacer todas las reparaciones.

A veces el propietario-vendedor no tiene un título en buenas condiciones o no tiene ningún título para la vivienda. Antes de que un inquilino-comprador firme uno de estos contratos, debería hacer una búsqueda de título en el Registro de escrituras de su condado para confirmar que el título de la vivienda del vendedor esté en buenas condiciones. Podría haber derechos de retención sobre la vivienda u otras cosas que limiten los derechos de un comprador de la vivienda. Si el vendedor tiene un título en buenas condiciones, le puede convenir al comprador registrar su interés en la vivienda en el Registro de escrituras para garantizar que su interés esté protegido.

Un inquilino-comprador debería tener cuidado con los acuerdos de subordinación. Estos acuerdos le permiten al vendedor darles a otras personas interés en la vivienda superior al interés del comprador. Si tiene preguntas sobre estos acuerdos, hable con un abogado. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).

Estas transacciones tienen una tasa de éxito baja para los inquilinos-compradores. Los propietarios-vendedores pueden elegir el nombre que le quieren dar a estas transacciones según lo que más les convenga. Por ejemplo, las llaman “compras” cuando hay problemas de reparación o las llaman “alquileres” para los fines del desalojo. Si bien los inquilinos-compradores pueden hacer lo mismo, a menudo no tienen el mismo poder o recursos que los propietarios-vendedores.  

Si se presenta un caso de desalojo en contra del inquilino-comprador

Hay defensas únicas para el desalojo en situaciones de opción de compra y alquiler con derecho a compra. Por ejemplo, un inquilino-comprador podría afirmar que el acuerdo es más parecido a un contrato de compraventa con reserva de dominio. Esto significa que el propietario-vendedor tiene que presentar una demanda de cancelación de contrato de compraventa con reserva de dominio o demanda de ejecución judicial en lugar de una demanda de desalojo estándar.

Hay otras defensas relacionadas con el derecho de contratos, leyes de vivienda equitativa, protección de consumidores y bancarrota. Todas estas defensas son complicadas. Si se presentó un caso de desalojo en su contra y tiene un arrendamiento con opción de compra, le puede convenir hablar con un abogado. Use la Guía para ayuda legal para encontrar abogados o servicios legales en su zona.