Defensas y contrademandas comunes en los casos de desalojo

La información de este artículo podría verse afectada por el COVID-19. Para obtener más información, lea los artículos de este paquete de herramientas: Desalojo y otros problemas de vivienda y COVID-19.

Si lo están desalojando es posible que tenga defensas o contrademandas que pueda presentar. Si tiene una defensa o contrademanda que puede probar en la corte, es posible que pueda detener su desalojo. Lea las descripciones de las diferentes defensas y contrademandas cuidadosamente para ver si podrían corresponder a su caso. Si los hechos de su caso coinciden, puede usar la defensa o contrademanda descrita.

Defensas

En un caso de desalojo, el propietario presentará una citación y una demanda ante la corte de distrito local. En la demanda, el propietario enumerará las razones por las que debe ser desalojado. En su respuesta a la demanda del propietario, usted puede negar lo que dijo el propietario u ofrecer otras buenas razones por las que no debe ser desalojado. Estas son conocidas como defensas.

Por ejemplo, Ignacio Inquilino dejó de pagar el alquiler y Patricia Propietaria le dio una Reclamación de posesión. Si Ignacio dejó de pagar el alquiler porque la casa necesitaba muchas reparaciones, es posible que tenga una defensa que justifica su falta de pago. Ignacio confirmará que no pagó el alquiler pero también dirá que tenía una buena razón; Patricia no mantuvo la vivienda en buenas condiciones.

Todos los propietarios tienen deberes definidos por el contrato de alquiler y la ley. Si el propietario no cumple con esos deberes, es posible que no tenga que pagar parte o todo el alquiler. Para obtener más información, lea el artículo Derechos y responsabilidades de los inquilinos.

¿El propietario violó el contrato de alquiler?

Si el propietario no hizo reparaciones que prometió hacer en el contrato de alquiler o no mantuvo la vivienda en buenas condiciones, el propietario violó el contrato de alquiler y la ley. Es posible que pueda usar esta defensa si lo están desalojando por no pagar el alquiler.

Puede negarse a pagar el alquiler durante el plazo que la vivienda no estuvo en condiciones habitables. También puede negarse a pagar una parte de su alquiler por la parte de la vivienda que no se podía usar.

Si usa esta defensa, esté preparado para mostrarle al juez o jurado que el propietario no cumplió con el contrato de alquiler y que usted estuvo justificado en no pagar el monto de alquiler impago. Esté preparado para mostrarle al juez o jurado el estado de su vivienda con fotos, informes de inspección o testimonio de personas que han visto su hogar. Si solo parte de la vivienda no era habitable, tiene que mostrar que el monto de alquiler que no pagó correspondía a esa parte de la vivienda.

Esta defensa funciona mejor si le dio aviso al propietario primero. Un aviso puede ser, por ejemplo, enviando una carta solicitando reparaciones o informándole al propietario que iba a retener el alquiler.

¿Restó el dinero que gastó para reparar su vivienda del alquiler?

Puede restar el dinero que gastó en reparaciones si el propietario tenía la responsabilidad de hacerlas pero se negó a responder a sus solicitudes de reparación. Es posible que pueda usar esta defensa si lo están desalojando por no pagar el alquiler.

Por ejemplo, se rompió el calentador de agua de Ignacio Inquilino. Patricia Propietario no respondió a sus solicitudes de reparación, así que él mismo pagó por las reparaciones. Puede descontar ese monto del próximo pago de alquiler.

Si usa esta defensa, esté preparado para demostrarle a la corte que las reparaciones eran necesarias para seguir viviendo en la vivienda. Además tiene que mostrar que intentó conseguir que el propietario haga las reparaciones, y los recibos por el trabajo que pagó. Esta defensa funciona mejor si le dio aviso al propietario primero, como por ejemplo enviando una carta solicitando reparaciones.

¿Pagó el alquiler legalmente, pero no al propietario?

Tiene una defensa si depositó su alquiler en una cuenta separada porque usted y el propietario están en el medio de una disputa. La cuenta separada a veces se llama una cuenta de plica. Puede usarla si hizo reparaciones usted mismo o si retuvo parte del alquiler porque la vivienda no era habitable.

No gaste este dinero porque la corte puede ordenarle a pagárselo al propietario. Esta defensa funciona mejor si le dio aviso al propietario primero, como por ejemplo enviando una carta diciendo que pensaba depositar el alquiler en una cuenta separada.

Si usa esta defensa, esté preparado para demostrarle a la corte que usted y el propietario tenían una disputa continua sobre las condiciones de la vivienda.  También tiene que mostrar que el alquiler está depositado en la cuenta, listo para pagar cuando usted y el propietario resuelvan la disputa.

También tiene una defensa si pagó su alquiler a otra persona porque tenía una orden de la corte ordenándole a hacerlo. Si usa esta defensa, esté preparado para mostrar que le dieron una orden de la corte diciendo que tenía que pagarle a otra persona en lugar del propietario. En general esto se puede aplicar si un acreedor está usando un embargo para tratar de cobrar dinero que le debe el propietario.

Es posible que pueda usar estas defensas si lo están desalojando por no pagar el alquiler.

¿El propietario impidió su acceso a la vivienda?

Tiene una defensa si el propietario hizo algo para evitar que entre en la vivienda. Su propietario no puede hacer nada de lo siguiente:

• Forzarle a salir

• Sacar sus bienes

• Cambiar las cerraduras

• Tapar las puertas

• Cortar el gas o la electricidad para que sea imposible usar la vivienda

• Crear una perturbación insoportable que hace que la vivienda no sea habitable

Si usa esta defensa, esté preparado para mostrarle a la corte de qué manera el propietario hizo que sea imposible o difícil vivir allí durante el tiempo que usted no pagó alquiler.

Esta defensa puede corresponderle si lo están desalojando por no pagar el alquiler. También se la puede usar si lo están desalojando para recuperar la posesión porque el propietario cree que violó el contrato de alquiler.

¿Le dio correctamente el aviso sobre el desalojo el propietario?

En la mayoría de los casos de desalojo, el propietario tiene que darle al inquilino (usted) una Reclamación de posesión o Aviso de desalojo. Tiene que hacerlo antes de que el propietario pueda presentar una demanda en la corte.

El aviso o reclamación tienen que:

• Estar por escrito

• Estar dirigidos al inquilino

• Describir la vivienda alquilada, para ello en general se pone la dirección

• Dar la razón del desalojo

• Decir cuánto tiempo tiene el inquilino para corregir el problema, si es que tiene esa opción

• Incluir la dirección del propietario y la fecha del aviso

Si se requiere un Aviso de desalojo o Reclamación de posesión, el propietario tiene que hacer la entrega legal de una de las maneras siguientes:

• Dándoselo en persona (entrega personal)

• Dejándolo en la vivienda con un miembro de su familia que tiene edad suficiente y es suficientemente responsable como para dárselo a usted, y solicitarle que se lo dé (entrega sustituta)

• Enviándoselo por correo de primera clase

• Enviándoselo electrónicamente (por correo electrónico)

El propietario solo puede hacer el entrega legal por correo electrónico si ocurre todo lo siguiente:

• Usted acordó recibir el entrega legal por correo electrónico por escrito (este acuerdo podría estar en su contrato de alquiler)

• El propietario le envió el acuerdo o la confirmación por correo electrónico

• Usted respondió al correo electrónico del propietario

Si cambia su dirección de correo electrónico, debe informar al propietario sobre su nueva dirección de correo electrónico por escrito, o seguir el proceso enumerado anteriormente para su nueva dirección de correo electrónico.

Si el propietario no le dio el aviso requerido, es posible que tenga una defensa en un caso de desalojo para recuperar la posesión de la propiedad en todas las situaciones siguientes:

• Violó una disposición del contrato de alquiler, si el contrato de alquiler permite dar por terminado el contrato por ese motivo

• Ocurre actividades ilegales relacionadas con las drogas en el predio

• No hay un contrato de alquiler por escrito o es un contrato de alquiler mes a mes y el propietario quiere que se vaya

• Hay motivo justificado, en el caso de inquilinos en casas móviles o viviendas subsidiadas

Esta defensa también corresponde si no le dieron una Reclamación de posesión antes de que el propietario empezara un caso de desalojo por:

• No pagar el alquiler

• Causar daños extensos a la vivienda o a la propiedad que siguen presentes

• Crear un peligro para la salud

¿Hizo lo que le pidió el propietario?

Si recibió una Reclamación de posesión del propietario por cualquiera de las razones mencionadas anteriormente, la reclamación debería decir que tiene que hacer algo o irse de la vivienda dentro de los siete días. Por ejemplo, en el caso del desalojo por no pagar el alquiler, la reclamación dirá que tiene que pagar el alquiler o irse de la vivienda dentro de los siete días. En el caso de desalojo por un peligro para la salud o daños a la propiedad, la reclamación dirá que tiene que reparar los daños o eliminar el peligro para la salud o irse de la vivienda dentro de los siete días.

Si cumple con los requisitos de la reclamación y de todas maneras el propietario presenta una demanda de desalojo en su contra, usted tiene una defensa. Si usa esta defensa, esté preparado para mostrarle a la corte lo que hizo para satisfacer las reclamaciones del propietario.

¿Recibió la entrega legal correctamente?

Debe recibir la entrega legal de la citación y demanda y todos los adjuntos por correo. Además, también debe recibir la entrega legal de una de las siguientes maneras:

• Haciendo que se la den personalmente

• Entregándola en la vivienda alquilada a alguien en su hogar que tiene edad suficiente para recibirla

• Pegándola o colocándola bien en la entrada principal de su vivienda después de varios intentos diligentes fallidos

Esto significa que debe obtener dos copias de la citación y demanda para que la entrega legal sea correcta.

El propietario no puede ser la persona que le entregue los papeles. A menudo los entrega un profesional de entrega legal, pero también lo pueden hacer otras personas.

El propietario tiene que demostrarle a la corte que usted recibió correctamente la entrega legal. Esto lo hace llenando la Prueba de entrega en la sección inferior de la primera página del formulario de la citación y presentándola en la corte.

El propietario tiene que verificar que usted reciba la entrega legal de la citación y demanda por lo menos tres días antes de la fecha de audiencia programada.

Si no recibió la entrega legal correctamente, puede usar esto como una defensa contra el desalojo.

¿Es el desalojo una represalia de parte del propietario?

Si cree que el propietario lo está tratando de desalojar porque usted hizo algo que tenía derecho a hacer, por más que no sea la razón que da el propietario por querer desalojarlo, es posible que tenga una defensa. Esta defensa se llama desalojo en represalia.

Por ejemplo, Ignacio Inquilino la denuncia a Patricia Propietaria por no mantener su departamento en condiciones que cumplan con las normas legales. Luego de dos semanas, Patricia le da a Ignacio un Aviso de desalojo, alegando que Ignacio violó el contrato de alquiler porque hizo demasiado ruido. En este caso, Ignacio podría usar la defensa de desalojo en represalia.

Si la acción del inquilino que causó la represalia ocurrió menos de 90 días antes de que el propietario presentara el caso de desalojo, la corte debería suponer que el desalojo fue en represalia. Si la acción ocurrió más de 90 días antes de que se presentara el caso, el inquilino aun así puede presentar la defensa pero la corte no supondrá que el desalojo fue en represalia. El inquilino tendrá que probar que el verdadero motivo del desalojo fue la represalia.

Las acciones de un inquilino que podrían hacer que se considere que el desalojo fue en represalia incluyen:

• Denunciar al propietario a una agencia reguladora

• Formar o unirse a una asociación de inquilinos

• Tomar alguna medida explícitamente permitida por el contrato de alquiler, como por ejemplo tener una mascota o tener huéspedes a largo plazo (tiene que leer el contrato de alquiler para saber si corresponde a su caso)

• Pagar el alquiler depositándolo en una cuenta de plica durante una disputa con el propietario

• Ejercer cualquier derecho de inquilino creado por leyes locales, estatales o federales

Le puede corresponder esta defensa si lo están desalojando para recuperar la posesión de la propiedad.

Las contrademandas

Es posible que además tenga contrademandas que pueda presentar en su caso de desalojo. Una contrademanda le dice a la corte que el propietario (el demandante del caso) en realidad le debe dinero o algún otra tipo de alivia.

Si el propietario no hizo reparaciones que solicitó repetidamente, y como resultado usted retuvo el alquiler, tiene una defensa al desalojo por no pagar el alquiler. También es posible que tenga una contrademanda que pide a la corte que ordene que el propietario pague por las reparaciones o que el propietario haga las reparaciones.

Si quiere presentar una contrademanda, tiene que contarle a la corte exactamente lo que quiere que haga el propietario. Unos ejemplos de lo que podría pedirle a la corte que le ordene que el propietario haga son:

• Hacer todas las reparaciones necesarias, las cuales debería describir detalladamente a la corte

• Permitir que usted vuelva a vivir en la vivienda, si se cambiaron las cerraduras

• Pagar sus gastos de vivienda temporal por haber impedido su entrada a la vivienda

• Pagarle daños si fue desalojado ilegalmente de la vivienda

• Alguna combinación de estas u otras acciones

Presente una contrademanda si necesita que el propietario haga algo que tiene la obligación de hacer, ya sea por ley o según el contrato de alquiler. Si lo único que le está pidiendo a la corte es poder quedarse en la vivienda debe usar una defensa en lugar de una contrademanda.

No presente una contrademanda por un problema con el propietario que no sea relacionado con el desalojo. Por ejemplo, si se lesionó en la propiedad y cree que el propietario es responsable por la lesión, probablemente no sea relacionado con el desalojo. Si le pide al juez que tome una decisión en este caso, no puede volver a tratarlo.

Cómo probar su caso

Empiece a reunir pruebas para probar su caso cuanto antes posible. Cuánto mejores sean sus pruebas, más fácil será demostrarle al juez o al jurado y al propietario por qué usted no debería ser desalojado.

Cómo presentar una defensa o contrademanda

Si no se va de la vivienda después de recibir un Aviso de desalojo o Reclamación de posesión, el propietario puede empezar el proceso formal de desalojo una vez que haya terminado el período de aviso. Vea el artículo El desalojo: ¿qué es y cómo empieza? para obtener una cronología del proceso de desalojo.

En un caso de desalojo, usted recibirá una citación y una demanda. Tiene que presentar sus defensas o contrademandas en su respuesta a la demanda de desalojo. Puede hacerlo en la corte o por escrito. Para obtener más información sobre la comparecencia en la corte, lea Ir a la corte en un caso de desalojo.

Cuando presenta una defensa o contrademanda por escrito tiene que etiquetar esa sección por separado. No se olvide de enumerar cada uno de los hechos de su defensa o contrademanda clara y brevemente. Luego cuéntele a la corte por qué no debería ser desalojado o cuáles acciones le gustaría que la corte ordene que tome el propietario.

Por ejemplo, Ignacio Inquilino dejó de pagar su alquiler y Patricia Propietaria le dio una Reclamación de posesión. Si Ignacio dejó de pagar el alquiler porque la vivienda estaba en malas condiciones y necesitaba reparaciones, tiene una defensa que podría excusar su falta de pago.

Ignacio necesita decirle a la corte que no pagó el alquiler, pero que tenía una buena razón porque Patricia no estaba manteniendo la vivienda en buenas condiciones. Tiene que respaldar los hechos de su defensa con pruebas que explican cada una de las razones para que la corte pueda entender por qué la casa no estaba en buenas condiciones. Cuando vaya a la corte, tendrá que presentar sus pruebas.

Puede usar la herramienta Hágalo usted mismo: Respuesta a la demanda de desalojo para crear su Respuesta. Después de que la herramienta lo guía por el proceso de responder a la demanda, le hará preguntas para ver cuáles defensas y contrademandas podrían corresponder en su caso.

Si desea incluir una defensa o contrademanda que no presentó al comienzo del caso de desalojo, puede pedir al juez permiso para enmendar (corregir) su respuesta para incluir su defensa o contrademanda. Asegúrese de hacer esto tan pronto como se dé cuenta de que tiene una defensa. El juez decidirá si puede o no presentar la defensa o la contrademanda. Es más probable que el juez le permita enmendar su respuesta si sería injusto no permitirle cambiarla.

¿Le conviene firmar un acuerdo?

Si presenta una respuesta con defensas o contrademandas, el propietario o el abogado del propietario podría comunicarse con usted para llegar a un acuerdo. Puede tratar de resolver las cosas con el propietario en cualquier momento durante este proceso. En general es menos costoso y lleva menos tiempo que ir a la corte.

Quizás le convenga contratar un abogado para que le ayude a llegar a un acuerdo. Un abogado puede ayudarle a entender sus posibilidades de tener éxito en la corte. Si bien los abogados no pueden decirle cuál es la probabilidad precisa de tener éxito, le pueden dar asesoramiento legal detallado sobre cómo seguir con el caso.

Aceptar o rechazar un acuerdo propuesto del propietario o abogado del propietario es completamente su decisión. Si no le gusta la propuesta del propietario puede hacer su propia contraoferta. Solo usted sabe lo que sería mejor para usted.SI está pensando en firmar un acuerdo, piense en:

• ¿Qué podría obtener si sigue adelante con el caso en la corte?

• ¿Cuánto le costará en tiempo, dinero y esfuerzo seguir adelante con el caso?

• Si quiere quedarse en la vivienda alquilada, ¿cómo será su relación con el propietario?

• ¿El acuerdo cambiará su contrato de alquiler original de alguna manera?

• ¿El acuerdo dice que el propietario le tiene que pagar por los gastos de reparación o de vivienda temporal que tuvo que pagar usted?

• ¿Cuáles son las probabilidades de que tendrá éxito en la corte?

Si llega a un acuerdo con el propietario, póngalo por escrito. Pídale al propietario que firme un formulario de desestimación voluntaria. Asegúrese de que tanto usted como el propietario firmen el acuerdo. Guarde una copia como comprobante y si ya se presentó una demanda, dele una copia a la corte. No dependa del propietario para informarle a la corte.

Para obtener más información sobre los acuerdos y las negociaciones, lea La mediación y otras maneras de llegar a un acuerdo y Estrategias para llegar a un acuerdo y negociar.

Cómo prepararse para ir a la corte

Si no llega a un acuerdo con el propietario antes de la fecha de audiencia, tendrá que ir a la corte. Vea los paquetes de herramientas de desalojo para verificar que tiene todos los formularios que necesite. Asegúrese de llevar todas sus pruebas y testigos consigo cuando vaya a la corte.

Para obtener más información sobre lo que puede pasar cuando va a la corte, lea Ir a la corte en un caso de desalojo y Lo que puede pasar cuando vaya a la corte. Si después de ir a la corte necesita saber qué puede pasar luego, lea El desalojo después de ir a la corte.