Negociaciones en casos de desalojo

El proceso de desalojo puede ser costoso y tomar mucho tiempo, tanto para los propietarios como para los inquilinos, si hay un juicio para decidir el caso. El proceso de desalojo puede extenderse debido a múltiples audiencias y el tiempo necesario para conseguir un jurado para el juicio. Aunque el juicio termine con fallos monetarios, es probable que la parte que gane no reciba el dinero inmediatamente. Si llegan a un acuerdo de conciliación, las partes pueden evitar un juicio y ahorrarse tiempo y dinero.

Las partes no tienen que llegar a un acuerdo durante el proceso de negociación. Siempre tienen la opción de ir a juicio y que un juez tome una decisión. Puede haber casos en los que las partes no deberían negociar. Este artículo repasa los puntos a favor y en contra de las negociaciones, y los posibles resultados.

¿Por qué conviene negociar?

Además de ahorrarle tiempo y dinero, tiene más control sobre el resultado cuando llega a un acuerdo. Esto se debe a que usted y la otra parte deciden los términos de un acuerdo en lugar de que un juez o jurado decida quién tiene el mejor caso. Piense en lo que podría perder si no ganara el juicio. Si le parece demasiado riesgoso, puede tratar de negociar con la otra parte.

Posibles términos del acuerdo

En general, usted y la otra parte pueden inventar los términos que quieran para su acuerdo. Algunos ejemplos de los términos que pueden poner en el acuerdo son:

• El propietario le dará más tiempo al inquilino para mudarse
• El inquilino promete dejar de hacer algo que le molesta al propietario (como dejar basura en las áreas comunes)
• El propietario acepta reducir o eliminar las multas por pagar tarde y las cuotas de la corte
• El propietario acepta reducir el alquiler debido a reparaciones que no se hicieron
• El inquilino pagará el alquiler o las multas atrasadas en un plazo específico o con un plan de pagos
• El propietario promete hacer reparaciones, y hacer las reparaciones oportunamente en el futuro
• El inquilino dejará de tener invitados en su casa que el propietario considere problemáticos
• El propietario le dará una recomendación neutral al inquilino para que obtenga otra vivienda
• El propietario desestimará el caso después de que el inquilino pague o se mude, para que no quede ningún fallo por desalojo contra el inquilino (lea la sección “Desestimaciones condicionales” a continuación para obtener más información)

Los acuerdos podrían tener una combinación de los términos enumerados o tener otros que no figuran. Ambas partes deben sentirse cómodas con los términos del acuerdo. Si no se siente cómodo empezando a negociar porque no sabe bien cómo hacerlo, puede obtener información sobre algunas estrategias si lee Estrategias para llegar a un acuerdo y negociar.

¿Cuándo no debería negociar?

Las negociaciones no son siempre la mejor opción en todos los casos. Algunos ejemplos de casos en los que no debería aceptar negociar son:

• Cuando hay una diferencia importante de poder entre las partes, sobre todo si una parte ha sido violenta o si intentó intimidar a la otra parte
• Cuando una parte tiene alguna limitación o dificultad para comprender los asuntos en el caso
• Cuando hay barreras de idioma

Si una de estas situaciones corresponde en su caso, es posible que no le convenga negociar con la otra parte. No tiene que negociar si no se siente cómodo. Puede sentirse más cómodo si tiene un abogado que lo representa. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).

Si la otra parte tiene un abogado

Si la otra parte tiene un abogado, podría ser un ejemplo de una diferencia importante de poder entre las partes. Recuerde que el abogado está representando el mejor interés de su cliente, no el de usted. El abogado no trabaja para la corte, y no será neutral. El abogado no tiene que explicarle la ley a usted. Si el abogado habla sobre la ley, puede explicar su interpretación de la ley y por qué beneficia a su cliente.

Es mucho más probable que el propietario tenga un abogado que un inquilino. Muchas veces, el acuerdo negociado que obtiene un inquilino no es mejor que el peor resultado posible si el caso hubiera sido decidido por un juez o jurado. Los inquilinos pueden tratar de contrarrestar parte de su desventaja en la negociación si aprenden sobre el proceso de desalojo y sus derechos como inquilinos.

El proceso de negociación

Si ambas partes se sienten cómodas hablando sobre el caso, pueden empezar a negociar en cualquier momento antes de que el juez firme una orden o fallo final. Las partes pueden empezar a negociar aún antes de que se presente un caso en la corte para ahorrarse las cuotas de presentación. En casos entre propietarios e inquilinos que no se resuelven de antemano, muchas veces las negociaciones se hacen en la primera fecha de audiencia.

Si las partes llegan a un acuerdo antes de que se presenten papeles en la corte, el acuerdo no tendrá que ser aprobado por un juez. El acuerdo se debe poner por escrito para que ambas partes tengan claro cuáles son sus obligaciones.

Ambas partes siempre deben guardar copias de cualquier acuerdo que firmen.

Mediación

A veces a las personas les resulta útil encontrar un tercero neutral para ayudar con el proceso, como un mediador. Un mediador le puede ayudar a llegar a un acuerdo en cualquier momento antes de que el juez firme una orden o fallo final. Para obtener más información sobre las mediaciones, lea La mediación y otras maneras de llegar a un acuerdo.

Si quiere encontrar mediadores en su zona, use la Guía para ayuda legal. Si seleccionó su condado, la sección Cortes y Agencias en esta página puede incluir un centro de resolución de conflictos en su zona.

Las negociaciones y la corte

Una vez que se presenten una demanda y una respuesta en la corte, un juez tendrá que aprobar cualquier acuerdo que hagan las partes que daría por terminado el caso. En casos de desalojo, es común que se realicen negociaciones en la corte. Muchas veces, el propietario o el abogado del propietario dirán los nombres de los inquilinos para invitarlos a salir a hablar al pasillo. Si esto no sucede, usted puede buscar al propietario o su abogado para hablar sobre el caso antes de que el juez los llame. Puede llegar a un acuerdo en cualquier momento antes de que el juez firme una orden o fallo final. Incluso durante una audiencia, el juez puede sugerir que las partes salgan al pasillo e intenten negociar. Aunque el juez sugiera que las partes negocien, no tienen la obligación de llegar a un acuerdo.

Dos acuerdos comunes en casos de desalojo son las desestimaciones condicionales y los fallos por consentimiento.

Desestimaciones condicionales

Una desestimación condicional le pide al juez que desestime el caso, pero permite que el juez vuelva a abrir el caso y dicte un fallo si una de las partes no cumple con el acuerdo. Por ejemplo, el inquilino tiene 14 días para pagar $5,000, o el propietario tiene 20 días para hacer reparaciones específicas. Si una de las partes no hace lo que requiere el acuerdo, la otra parte puede pedirle al juez que continúe con el caso y dicte un fallo u otro tipo de orden.

Para los inquilinos, las desestimaciones condicionales les permiten evitar tener un fallo de desalojo en sus historiales de vivienda y de crédito. Esto es particularmente importante para inquilinos que necesiten viviendas subsidiadas porque pueden decir que no tienen ningún fallo de desalojo en su contra. De todos modos, el caso aparecerá en la lista de casos de la corte. Esto significa que habrá un registro público que de que se presentó el caso. Si en el futuro un propietario acusa al inquilino de tener antecedentes de desalojo, el inquilino puede demostrar que se desestimó el caso.

Ambas partes tienen que sentirse cómodas con los términos de la desestimación antes de firmar el acuerdo. Esto es particularmente importante para los inquilinos. Un inquilino no debe firmar una desestimación condicional si no podrá cumplir con los términos. Por ejemplo, no debe aceptar hacer pagos grandes que no podrá hacer. Nadie debe firmar un acuerdo sin leerlo y comprenderlo. Si el acuerdo por escrito no dice lo mismo que lo que se negoció, no lo firme. Si hay un conflicto más adelante, el juez usará el acuerdo por escrito para tomar una decisión. Si no se siente cómodo negociando los términos de la desestimación condicional, puede tratar de obtener ayuda de un mediador o contratar un abogado para representarlo. Si tiene bajos ingresos, es posible que un abogado de la oficina de servicios legales de su zona pueda representarlo gratis. Puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados y una oficina de servicios legales en su zona.

Fallos por consentimiento

Si las partes llegan a un acuerdo después de que se inició un caso, pueden firmar un fallo por consentimiento. Un fallo por consentimiento delinea los términos del acuerdo y le pide al juez que apruebe el acuerdo y dé por terminado el caso. El juez puede hacerles preguntas a las partes o exigir que hagan cambios a la orden antes de firmarla.

Un fallo por consentimiento significa que el propietario y el inquilino están de acuerdo que el propietario “ganó” el caso con los términos acordados. Esto significa que un fallo por consentimiento es peor que una desestimación condicional para el historial de vivienda de un inquilino.

Además, los fallos por consentimiento son finales. A veces, un inquilino puede tratar de anular el fallo. Para obtener más información, lea Cómo anular un fallo por consentimiento en un caso de desalojo.

Ambas partes tienen que sentirse cómodas con los términos del fallo por consentimiento antes de firmarlo. Esto es particularmente importante para los inquilinos. Un inquilino no debe firmar un fallo por consentimiento si no podrá cumplir con los términos. Por ejemplo, no debería aceptar mudarse antes de cierta fecha límite si no le da suficiente tiempo para encontrar una vivienda nueva y mudarse. Nadie debe firmar un acuerdo sin leerlo y comprenderlo. Si el acuerdo por escrito no dice lo mismo que lo que se negoció, no lo firme. Si hay un conflicto más adelante, el juez usará el acuerdo por escrito para tomar una decisión.

Si no se siente cómodo negociando los términos de un fallo por consentimiento, puede tratar de obtener ayuda de un mediador o contratar un abogado para representarlo. Si tiene bajos ingresos, es posible que un abogado de la oficina de servicios legales de su zona pueda representarlo gratis. Puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados y una oficina de servicios legales en su zona.