Para obtener resultados completos, seleccione el condado donde vive o donde se presenta su caso:
Preguntas comunes sobre la compra de una vivienda sin una hipoteca
Contents
Estas son preguntas comunes sobre la compra de una vivienda sin una hipoteca.
Preguntas sobre la compra de una vivienda sin una hipoteca
Las personas pueden comprar una vivienda de un vendedor privado con un contrato de compraventa con reserva de dominio, un arrendamiento con opción de compra o un acuerdo de alquiler con derecho a compra. Sin embargo, todos estos contratos suelen ofrecer menos protecciones que una hipoteca. Para obtener más información sobre estos tipos de contratos, lea Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio y Arrendamientos con opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra.
Un contrato de compraventa con reserva de dominio es un contrato entre un comprador y un vendedor privado para un bien real que contiene una vivienda. Con un contrato de compraventa con reserva de dominio, el comprador no recibe el dominio completo del bien real. El comprador es un dueño, pero solo reciben el “dominio fiduciario” del bien real. El dominio fiduciario es el derecho a obtener el dominio completo de un bien real. Es distinto que el título de dominio legal, que lo hace el verdadero propietario del bien real. El comprador no recibirá el título de dominio legal hasta que se pague el precio total de la compra.
Los arrendamientos con la opción de compra y los contratos de alquiler con derecho a compra son parecidos, pero hay algunas diferencias importantes entre los dos. Un arrendamiento con la opción de compra es un contrato con dos partes. Primero, es un contrato de alquiler residencial. Segundo, el inquilino compra una “opción” para comprar la vivienda, según los términos del acuerdo. En general, esta compra no es reembolsable. Normalmente, el acuerdo de opción de compra dirá lo siguiente:
- El precio de la vivienda
- El tiempo que tiene el inquilino para usar (“ejercer”) la opción
- Otros requisitos que el inquilino tiene que cumplir antes de poder ejercer la opción de compra
En un acuerdo de alquiler con derecho a compra, un inquilino paga una cuota mensual. La mayoría de la cuota es el alquiler, y el resto se aplica a la compra de la vivienda.
Otra diferencia entre todos estos contratos es que con un contrato de compraventa con reserva de dominio, el vendedor puede cancelar el contrato o presentar un caso de ejecución judicial si el comprador viola (no cumple con) el contrato. Con las otras opciones de contrato, el propietario-vendedor simplemente puede usar el proceso de desalojo para recuperar la vivienda.
Si compra su vivienda a través de un contrato de compraventa con reserva de dominio, un arrendamiento con la opción de compra o un contrato de alquiler con derecho a compra, hay varios riesgos a los que debe estar atento. Muchas viviendas que se venden con estos tipos de contratos tienen muchos problemas que requieren reparación. Frecuentemente, estos contratos dicen que el comprador es responsable por hacer todas las reparaciones en la vivienda durante el contrato. Es lo opuesto a una relación normal de propietario e inquilino en la cual el propietario tiene que hacer todas las reparaciones.
A veces, el vendedor no tiene un título en buenas condiciones o no tiene ningún título para la vivienda. Esto significa que podría haber derechos de retención sobre la vivienda u otras cosas que limiten los derechos de un comprador de la vivienda.
Estos contratos también pueden tener acuerdos de subordinación. Estos acuerdos le permiten al vendedor darles a otras personas interés en la vivienda superior al interés del comprador.
El mayor riesgo puede surgir cuando un comprador viola (no sigue) el contrato. Las violaciones más comunes son los problemas de pago por parte del comprador. Si el comprador no hace un pago o no puede hacer el pago mensual completo, en general estos contratos le dan al vendedor mucho más poder que el comprador. Por ejemplo, un contrato de compraventa con reserva de dominio podría tener una cláusula de vencimiento anticipado, que le permite al vendedor exigir que el comprador pague todos los montos atrasados y el saldo completo del contrato, y si no el comprador podría perder la vivienda. En arrendamientos con la opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra, si el comprador no hace un pago, el vendedor puede usar el proceso de desalojo normal. Esto significa que el comprador podría tener solo 10 días para pagar el monto adeudado si no quiere perder la vivienda.
Para obtener más información sobre los riesgos, lea Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio y Arrendamientos con opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra.
Una manera común que los vendedores violan uno de estos tipos de contratos es que se niegan a transferir el título de la vivienda después de que el comprador pague el saldo del contrato. En este caso, el comprador puede presentar una demanda para determinar la validez de un título de propiedad en la corte de circuito. Esto le pide al juez o que le ordene al vendedor a transferir el dominio de la vivienda o que declare que el comprador es el dueño del título. El comprador solo puede presentar esta demanda después de hacer el pago final.
El comprador también puede presentar una demanda pidiéndole al juez que cancele o “rescinda” el contrato. Si se rescindiera el contrato, el comprador tendría derecho a recuperar el dinero que le pagó al vendedor. Entonces, el comprador tendría que renunciar a cualquier reclamo de propiedad sobre la vivienda.
Ambas acciones son complicadas. Le puede convenir hablar con un abogado si está pensando en presentar una de estas demandas. Use la Guía para ayuda legal para encontrar abogados o servicios legales en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto.
Hay defensas únicas para el desalojo en situaciones de opción de compra y alquiler con derecho a compra. Por ejemplo, un inquilino-comprador podría afirmar que el acuerdo es más parecido a un contrato de compraventa con reserva de dominio. Esto significa que el propietario-vendedor tiene que presentar una demanda de cancelación de contrato de compraventa con reserva de dominio o demanda de ejecución judicial en lugar de una demanda de desalojo estándar.
Hay otras defensas relacionadas con el derecho de contratos, leyes de vivienda equitativa, protección de consumidores y bancarrota. Todas estas defensas son complicadas. Si se presentó un caso de desalojo en su contra y tiene un arrendamiento con la opción de compra, le puede convenir hablar con un abogado. Use la Guía para ayuda legal para encontrar abogados o servicios legales en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto.
Si compró su vivienda con un contrato de compraventa con reserva de dominio y viola (no cumple con) el contrato, el dueño puede renunciar a (cancelar) el contrato o presentar un caso de ejecución judicial de la vivienda. El tipo de violación de contrato más común son los problemas de pago por parte del comprador.
Para obtener más información sobre este tema, lea Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio.
Si el comprador en un contrato de compraventa con reserva de dominio viola (no cumple con) el contrato, la medida más común (conocida como un “recurso”) que puede tomar el vendedor es renunciar a (cancelar) el contrato. La mayoría de contratos de compraventa con reserva de dominio tienen una cláusula de renunciación. En general, una cláusula de renunciación dice que si el comprador viola el contrato, el vendedor puede quedarse con todo el dinero que recibió. Además, el vendedor puede volver a tomar posesión de la vivienda. Un vendedor no puede renunciar al contrato si no hay una cláusula de renunciación.
Para más información sobre las cancelaciones de contratos de compraventa con reserva de dominio, lea la sección “El vendedor puede cancelar el contrato” en Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio.